不動産投資にかかるキャッシュフローについて

今回は不動産投資にかかるキャッシュフローについて考えていこうと思います。

よく不動産投資は、「節税できますよ」という風に言われることが多いと思いますので、通常であれば不動産投資によってどのくらいの所得是や住民税が節約することができるのかということを書くほうが気になるかもしれませんが、それはおいおい書いていきます。なので、今回は不動産投資におけるキャッシュフローについて書いていきます。

 

●収入面

・収入面はあえて書く必要もないことですが、家賃が収入になります。当然ことではありますが、購入した物件に入居者がいない場合には家賃が入りませんが、入居者がいる限りにおいては半永久的に収入となります。

・当然、家賃は変動するものですので、当初購入した時よりも周辺の環境が良くなれば家賃が上がりますし、その建物の老朽化が進めば家賃は下落します。この家賃の変動の仕方が利益にも損失にもつながります。

・このように不動産収入において、最も目に見えるリスクというものは、入居者がいるのかどうかというところです。上記の通り入居者がいなければ不動産収入は入ってきません。なので、そういったリスクを軽減するために家賃保証というものがあります。
家賃保証は一般的には上記のような意味ではないですね。通常、家賃保証は入居者がいるけれども、家賃の滞納があった時に保証会社が家賃を立替を行い、賃借人に対して立替金の請求を行うような契約のことを指すようです。この場合には当然保証料が発生します。保証会社宛てに不動産保有者から保証料を支払うことで滞納に関するリスクを軽減できるようです。しかし、入居者がいない場合には家賃がゼロになってしまうものが通常のもののようです。私自身色々調べておりますと、会社によっては以下のような家賃保証もあるようです。

・入居者がいない場合には、家賃の80%を保証して不動産所有者に家賃を渡すというものです。これは不動産収入を安定化させるうえで大きなメリットになりますが、もちろんデメリットもあります。例えば契約期間が定められている場合です。家賃の80%を保証する代わりに、何年間かはこの保証を継続しなければならないというものです。なので、もしかしたら退去入居によって家賃が上昇する可能性があってキャッシュフローがプラ転するかもしれないけれども、家賃保証がついているために、80%の金額しか受け取ることができず、費用が大きくなってしまうというものです。

 

●支出面

1.ローン返済金
不動産を購入する時にどのように資金調達をするかはわかりませんが、大抵の人はキャッシュ一括で購入できることはなく、銀行借入を利用することでしょう。そのため、毎月借入分の返済を行わなければなりません。そして、ローン返済のうち元金部分における返済は経費には含まれませんが、支払利息部分における返済は経費に含まれますので、所得控除の対象になります。

2.管理費
投資用に購入した不動産はだれが管理するのでしょうか? 購入者自身が管理することも可能でしょうが、例えば一般の会社員や公務員が平日仕事のある中で、さらにプラスして不動産の管理を行うことは現実的に考えて難しいのではないでしょうか? そのため不動産管理会社に管理を任せることも可能です。そうすることで発生するのが不動産管理費用です。この費用は相場としては、家賃収入の5%です。もちろん5%よりも安いところもありますし、高いところもあります。しかし、当然安いところは安いなりの管理しかしないですし、高いところは高いなりの管理をしてくれるはずです。なので、相場くらいのものでよいでしょう。当然この管理費用は所得控除の対象になります。

3.修繕積立金
不動産は、当然老朽化します。部屋の施設に関する老朽化は、不動産保有者が支払うことになりますが、マンションの共有部分における老朽化に対してどのように対処するのでしょうか? このために、「修繕積立金」が存在します。修繕積立金はマンションの共有部分における修繕費をマンションの保有者みんなで分担して拠出していくという考え方のものです。
毎月所定の金額をマンション保有者は支払わなければなりません。この「修繕積立金」は所得控除に対して少し特殊な処理をする場合がありますので、また別の記事で書きます。

4.仲介手数料(礼金のようなもの)
マンションやアパートなどで、新たに入居が決まった場合には、仲介の行った会社に対して、仲介手数料を払わなければなりません。相場としては家賃の1か月分となります。なので、退去から入居までの間に1か月の期間を有するのであれば、そのローンの返済のほかにその仲介手数料を支払う必要があります。当然これも所得控除の対象になります。

5.不動産取得税
マンションなどの不動産を購入した場合には、不動産取得にかかる税金「不動産取得税」を支払う必要があります。支払時期は様々で、不動産取得してから遅い場合には1年後になる可能性もあります。自己の居住用の不動産であれば軽減措置はありますが、投資用不動産の場合には軽減措置はありませんので悪しからず。あとは当然、所得控除の対象である。

6.固定資産税
固定資産税は不動産を保有している限り、永久的に発生する費用です。不動産取得の年から発生する費用で、3か月に一度期限が来ます。毎年一括して請求書が送られてきて、一括で納めることも可能ですが、3か月ごと納めることも可能です。当然、この固定資産税も必要経費に算入されます。

7.保険
購入した不動産が、火災や地震にあってしまい、修繕を余儀なくされてしまった場合には、その修繕は保有者が行う必要があります。そのために保険に入っておく必要があります。何年か分の保険を一括して入っておくので、その分の保険料が必要経費になります。

 

●まとめ

以上で不動産投資における主なキャッシュフローが発生する項目についての説明を終了します。キャッシュインは基本的には家賃収入のみですが、キャッシュアウトは様々なものがあります。これから不動産投資を始めようと考えている方がいらしたらぜひ参考にしていただけたらと思います。

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